[하반기 주택시장 동향] “수도권 집값 하락세 둔화…서울은 상승세 탈수도”

[이뉴스투데이 유준상 기자] 지난해 말부터 이어져오는 주택시장 하락세가 한여름부터 수도권을 중심으로 둔화될 것이란 전망이 나왔다. 이미 올 봄부터 하락폭이 크게 둔화된 서울의 주택가격은 변수만 없다면 가을부터 유지 혹은 상승 가능성도 점쳐진다.

주택산업연구원(주산연)은 25일 주택시장의 대내외적 영향을 다룬 ‘2019 하반기 주택시장 전망’을 발표했다.

이에 따르면 올 상반기 주택시장은 대외적인 악재와 대내적인 침체가 맞물리며 ‘침체기’로 진단됐다.

세계경제는 중국 및 유로존 경기 둔화, 브렉시트, 미·중 통상마찰 등으로 지난해 하반기부터 둔화가 이어져오고 있다. 이같은 여파로 국내 경기는 주요 수출품목 단가 하락, 소비 둔화, 건설경기 침체, 고용 부진, 저물가 기조 등으로 저조한 성장을 보였다. 

실제로 상승세를 유지하던 주택 매매가격은 작년 9.13대책 발표 후 둔화된 뒤 현재까지 하락세가 이어지고 있다. 주산연에 따르면 9.13대책 발표 후 주택매매가격 변동률은 작년 11월 둘째 주 전국 –0.02%, 서울 –0.01%로 하락 전환했고 최근 5월 셋째 주 전국 –0.07%, 서울 –0.03%로 하락 폭이 확대됐다.

여기에 현 정부 주택정책이 실수요자 중심의 안정적 시장관리 기조를 일관되게 유지하고, 과열 재현 시 즉각 대응조치를 시행하면서 가격 하락세 형성에 일조했다는 분석이다. 한 주산연 관계자는 “9‧13대책 영향의 지속, 보유세 강화 논란, 3기 신도시 발표에 따른 지역갈등 확산 등의 요인이 복합적으로 나타나면서 전국적으로 주택시장 침체가 깊어졌던 시기라고 진단했다.

올 하반기에도 잠재된 시장 하방요인이 커 하락세 기조는 이어질 전망이다. 주산연은 “거래감소에 따른 시장침체, 대출제약으로 인한 주거이동성 악화, 지방 주택시장 침체, 공동주택 가격 하락, 단독주택 가격 상승이 지속될 것으로 보이는 만큼 지역특성을 고려한 시장관리방안을 모색할 필요가 있다”고 강조했다.

다만 시장의 불확실성 리스크가 일부 해소되면서 수도권 위주로 주택가격 하락폭이 둔화될 수 있다고 진단했다. 하반기 주택 매매가격을 보면 지방은 상반기의 하락세가 지속, 0.9% 하락하는데 비해 수도권은 과잉 입주물량 해소, 금리인상 리스크 완화로 상반기보다 주택가격 하락폭이 둔화돼 0.3% 하락에 그칠 것이란 전망이 나온다. 전국적으로는 평균 0.6% 하락한다.

수도권 중에서도 서울 주택가격은 이미 올 2분기 들어 하락폭이 크게 둔화되고 있어 지난해 수준의 외부요인이 없다면 가을시장을 지나면서 보합 혹은 강보합이 형성될 수 있다는 예측이다.

특히 공급 감소가 하락폭을 둔화시키는데 영향을 줄 것이란 예측이 크다. 2019년 하반기 주택공급은 전년 동기 대비 15~30% 감소하면서 인허가 25만호, 착공 19만2000호, 분양 10만7000호, 준공물량 23만9000호 수준으로 전망된다. 특히 2012년 이후 지속적으로 증가했던 입주물량이 감소하면서 하반기의 주택가격 하락폭은 둔화될 것으로 기대된다. 그러나 입주물량이 여전히 많을 것으로 예상되는 경기‧울산‧부산‧강원‧경상도지역은 역전세난이 심화될 것으로 보인다.

주산연은 하반기 주택시장에 변수가 될 5가지 영향으로 대출규제, 금리, 공급량, 가계부채, 입주량 등을 꼽았다.

주산연 관계자는 “대내외 불확실한 경제상황으로 인해 금리인상 위험은 상쇄됐지만 강력한 대출규제로 인해 주택시장 회복요인으로 작동하기에는 한계가 있을 것”이라며 “2015년~2018년 크게 증가했던 입주물량은 점차 감소되는 추세이나 누적물량이 여전히 높은 수준이기 때문에 미입주 리스크와 지방을 중심으로 한 미분양 관리정책이 중요할 것”이라고 판단했다. 이어 “서울 주택가격의 변동성 확대 위험이 여전히 존재하는 만큼 거래정상화와 안정적인 주택가격 흐름을 유지할 수 있는 신중한 정책마련이 필요하다”고 주문했다.