[부동산114 포럼] “저출산‧고령화에 중장기적으론 집값 내려가”

[이뉴스투데이 유준상 기자] 저출산과 고령화, 경제 저성장 국면이 이어지면서 중장기적으로 주택 매매가격이 하락할 것이란 전망이 나왔다. 주택가격 양극화가 가계 자산과 소비 양극화를 부추긴다는 진단도 가세했다.

부동산114는 19일 오전 서울 광화문 포시즌스 호텔 그랜드볼룸에서 창사 20주년을 기념해 ‘부동산 포럼 2019’를 개최했다.

이번 포럼은 '10년 후 대한민국 부동산'을 주제로 국내 주택·부동산 시장의 중장기 전망과 일본 사례를 통해 향후 직면할 현안들을 짚어보고 그 대응 방안을 모색하는 자리로 마련됐다.

이성용 부동산114 대표이사는 개회사에서 “부동산114 창사 20주년을 기념해 열리는 이번 포럼에서는 부동산 시장을 긴 안목에서 접근해 보고자 한다”며 “구조적인 변화 속에서 예상되는 문제점과 새로운 트렌드 등을 논의하는 의미 있는 자리가 되길 기대한다”고 말했다.

이수욱 국토연구원 주택·토지연구본부장은 ‘주택시장 순환주기와 전망’을 주제로 발제했다.

이수욱 본부장은 “최근 주택정책 기조는 다주택자 등 투기수요 억제 중심의 수요안정정책”이라며 “전국적으로 수요관리정책이 주택시장 경기후퇴와 맞물리면서 비교적 안정세로 이어졌으나 서울, 대구, 광주 등 국지적 가격상승도 발생했다”고 진단했다.

이 본부장은 미래 주택시장에 영향을 줄 사회적 변수를 다각적으로 분석했다.

그는 “돌이켜보면 2012년에서 2018년까지 아파트 평균 매매가격이 41.9% 상승했다. 이는 주택가격 상승이 가계 소득증가 속도보다 3배 정도 빠른 것”이라며 “하지만 저출산과 고령화, 경제 저성장 국면이 이어지면서 중장기적으로는 주택 매매가격이 하락할 것”이라며 이라고 설명했다.

이 본부장은 지역 양극화가 주택시장에 미치는 영향도 부각시켰다. 그는 “인구 100만명 이상 도시가 증가하면서 대도시가 수도권과 동남권에 집중되는 공간 양극화가 심화됐다”면서 “이는 대도시 거주가구 비율 증가로 주택수요를 지속적으로 발생시킨다”고 전망했다. 이어 “지역 간 주택가격 양극화는 지역 간 가계 자산과 소비 양극화를 확대하고 주택소유자와 무주택자 간 소비수준 격차를 확대시킨다”고 덧붙였다. 

나아가 그는 부동산시장의 경기순환주기는 점차 길어지고 저고점간 변동 폭은 축소될 전망이라고 예측했다. 그는 “올해 저점을 통과한 전국 주택시장은 짧은 순환국면을 가정하면 고점은 2021년, 2025년, 2029년에 걸쳐 발생하고, 긴 순환국면을 가정하면 2022년과 2033년에 나타날 것”이라고 내다봤다.

이어진 강의에서는 저출산과 고령화에 따른 집값 하락은 국내에 국한된 문제가 아님이 드러났다. 두 번째 발표자로 나선 노무라 야스요 일본 오사카 시립대학교 교수는 ‘일본의 인구구조 변화와 주거의 과제’를 주제로 일본의 주택현황을 소개했다.

노무라 교수는 2차 세계대전 이후 경제 성장을 바탕으로 줄곧 인구가 증가해왔던 일본은 앞으로 인구가 감소하고 고령자 비율이 늘어나면서 공급과잉을 경험할 것이라고 예측했다.

노무라 교수는 “일본은 저출산, 고령화로 인한 인구 감소로, 2013년 13.5% 수준이었던 빈집 비율이 2033년에는 30.4%로 증가할 것으로 예측된다”면서 “인구 감소 속도가 빠른 지역에 대한 조기 대응이 필요하다”고 강조했다.

노무라 교수는 ‘상호지원형 지자체 추진 모델’을 소개하며 빈집 활용과 도시재생을 대안으로 제시했다. 그는 “빈집을 활용해 생활이 어려운 사람들을 대상으로 한 만남을 조성하는 것도 방법”이라며 “빈집을 효율적으로 활용하기 위해서는 전문가 역할과 주거지 변경을 촉진하는 지자체 역할이 중요하다”고 말했다.

이어 2부 종합토론에서는 이상영 명지대학교 교수를 좌장으로, 손정락 KEB하나은행 부동산금융부 박사 송인호 KDI 경제전략연구부장 최자령 노무라종합연구소(서울) 파트너 등이 토론자로 나서 다양한 의견을 제시했다.

손정락 KEB하나은행 박사는 국내 주택시장의 중장기 이슈로 부채 관리의 문제가 점차 부각될 것으로 예상했다. 손 박사는 “DSR 등 가계부채 관리수단이 정교화되면서 부동산 시장의 수요가 점차 약화될 수 있다”면서 “부동산 중심의 가계자산구조, 타국 대비 월등히 높은 자영업 비중 등을 감안할 때 주택 매입부담을 완화하고 상업용 부동산 시장의 대출 및 상환능력 관리에 정책적 관심을 기울여야 한다”고 말했다.

송인호 KDI 경제전략연구부장은 “올해 주택보급률이 106%를 기록할 것으로 예상되는 가운데 향후 소멸위험지역은 지방을 중심으로 빠른 속도로 확대되고 있다”면서 “5대 광역시 인구는 이미 2016년 이후부터 감소하고 있어 지방을 중심으로 주택과잉과 부동산 방치와 공가 문제가 사회적 이슈로 제기될 가능성이 높다”고 분석했다. 아울러 현 시점에서 중요한 주택정책 방향은 신도시 개발이 아니라 구도심의 재생 및 활력화에 초점을 둬야 하고 거점도시의 전문화를 통해 인구소멸 가능성을 방지하는 데에 주력할 필요가 있다고 강조했다.

최자령 노무라종합연구소 서울 파트너는 주택시장의 중장기적 트렌드 변화에 대해 “1~2인 가구의 지속적 확대, 시니어 1~2인 가구가 중심이 되면서 핵심 지역을 중심으로 집적 현상이 확대되고 도심 및 부도심부의 집적도가 더욱 높아질 것으로 예상된다”고 진단했다. 또 “지금까지는 주택가격 상승에 의한 기대치로 투자 수요가 많았다면 앞으로 중장기적으로 기대치가 낮아지면서 거주의 질을 중심으로 수요가 변화하고 식음, 청소 등 서비스형 부분이 성장할 것”이라고 전망했다.