김순구 감정평가사협회장 “9월부터 시장확대‧업계통합 성과 내놓겠다”

[이뉴스투데이 유준상 기자] 한국감정평가사협회가 변화의 물결을 맞이하고 있다. 이달로 취임 3개월 차에 접어든 김순구 제16대 한국감정평가사협회장이 평가사들의 권익을 보호하고 협회가 당면한 현안을 처리하는데 발 벗고 나서고 있어서다.

본지는 지난 9일 김순구 감정평가사협회장을 찾아 감정평가업계의 현안, 해결 과제 등 전반에 대해 이야기를 나눴다.

김순구 회장은 강남 소재 협회 집무실을 찾은 본지 기자를 반갑게 맞이 했다. 자연스러운 분위기에서 인터뷰가 진행된 가운데 그는 한국감정원 노조위원장 출신 답게 개혁에 대한 적극적 의지를 드러냈다. 물론 민감한 현안에 대해선 우려감을 내비쳤기도 했지만 인터뷰 내내 자신감과 열정을 내비쳤다. 

그는 “올 3월 선거 기치로 내걸었던 ‘1년 혁명, 달라진 2018’을 실현하기 위해 고군분투하고 있다”면서 “침체된 업계를 회생시킬 수 있는 시급한 현안들이 오는 9월에는 가시적인 성과를 내야 할 것”이라고 밝혔다. 

김 회장이 가장 역점을 둔 과제는 ‘시장 확대’다. 기존 시장은 물론 4차 산업혁명으로 파생되는 평가 영역과 국가 공공자산 실태 파악 등 새로운 시장 참여에 적극적으로 나선다는 구상이다.

장기적으로 업계 통합에도 매진할 계획이다. 현재 감정평가시장은 대형평가법인이 대다수를 점유하고 있는 형국이다. 이에 중소법인과 개인사무소로 구성된 특별 시장을 분할시키는 방안을 강구하고 협회원들의 소득편차를 줄이는 것을 협회 통합의 목표로 삼았다.

감정평가사들의 자격을 보호하는데도 중점을 뒀다. 평가사 자격과 유사한 자격들이 생겨나 시장을 위협하고, 유사 평가 행위로 국민들을 혼란케 하는 부분들을 정리해 평가사 자격을 보호하는 것이 골자다. 장기적으로 점진적인 협회 개혁을 이룩해 평가사들이 권익을 보호 받으면서 일할 수 있는 시스템으로 변화시키겠다는 구상이다.

김 회장은 민간 감정평가사와 한국감정원과의 분담 영역을 명확히 해야 한다는 입장이다. 2016년 9월 도입된 ‘감정평가 선진화 3법’으로 구분된 각자의 영역을 침범해서는 안 된다고 주장했다.

우선적으로 ‘조사 산정’ 용어에 대한 명확한 정리가 필요하다는 입장이다. 2016년 9월 시행된 ‘한국감정원법’에 의하면 감정원은 감정평가시장에서 완전히 철수해야 함에도 조사산정이라는 명목 하에 유사 감정평가 행위를 하고 있는 점을 문제로 꼽았다.

김 회장은 “조사산정은 유사 감정평가 행위라 이 용어를 정리 안 하면 초과이익환수 산정을 비롯해 모든 것이 조사산정으로 바뀌어간다”며 “조사산정 용어를 삭제하고 감정원은 감정평가 시장에서 완전히 철수해 정체성을 명확히 지킬 수 있도록 해야 한다”고 주장했다.

그러면서도 그는 감정원과 대립의 관계가 아니라 상생의 관계로 발전해야 한다고 비전을 제시했다. 현재 감정원의 인력으로 주택 공시, 지가 변동률 조사, 상가 권리금 조사, 비주거용 공시까지 담당하는 것은 사실상 불가능에 가깝다는 것이다. 최근 감정원의 공시가격 문제가 언론에 노출되는 것도 같은 맥락이라고 진단하고 협회 차원에서 도울 수 있는 영역을 도와야 한다고 방안을 제시했다.

김 회장은 “700~800명의 감정원 인력으로 주택 공시, 비주거용 부동산 공시, 지가 변동률 조사, 상가 권리금 조사 등을 수행하는 것은 사실상 불가능에 가깝다. 협회의 4000여 명의 평가사가 감정원의 조사와 통계 업무를 조력하고 감정원도 협회 평가법인을 도와 평가의 신뢰성을 높이고 수익구조 악화를 방지할 수 있다”고 강조했다.

마지막으로 그는 통일 시대를 대비해 감정평가사협회가 중요한 역할을 수행할 수 있다고 주장했다. 북한을 효율적으로 개발하기 위해서는 북한의 토지 이용 실태와 가격을 정확히 알아야 하는데 감정평가사들을 활용할 수밖에 없다고 봤다. 이에 협회 내 부서에 ‘통일과’를 두고 남북경협이 순탄하게 이뤄질 경우에 대비한 실질적인 방안 마련에 나서고 있다.

다음은 김순구 감정평가사협회장과의 일문일답이다.

Q. ‘1년 혁명’의 구상은 얼마나 구체화 됐는가?

“지난 선거를 준비하면서 ‘1년 혁명, 달라진 2018’을 기치로 내걸었다. 최근 협회장 임기가 2년에서 3년으로 늘어났는데 3년 동안 해야 할 일을 1년 안에 마무리 지어야겠다고 다짐했다. 그만큼 절박한 심정으로 협회장에 임하고 있다. 우리 감정평가사의 권익을 보호하는 법제의 미흡으로 업계가 많이 침체돼 있다. 협회가 청사진을 분명히 세우고 새로운 시스템 확립을 위해 고군분투하겠다“

Q. 협회장으로서 중점적으로 추진하는 공약은 무엇인가?

“4가지 중점 과제가 있다. 첫째는 ‘시장 확대’다. 담보와 경매 등 기존 시장은 물론 4차 산업혁명과 국가 공공자산 실태 파악 등 새로운 시장 참여 확대에 나설 것이다. 둘째는 ‘업계 통합’이다. 업계 4000명의 평가사들은 ‘대형법인-중소법인-개인사무소’ 등 세 부류로 나뉜다. 문제는 대형평가법인이 시장 대다수를 점유하고 있어, 중소법인과 개인사무소로 구성된 특별 시장을 분할시키는 방안을 강구하고 있다. 또한 협회원들의 소득편차를 줄이는 것이 협회 ‘통합의 열쇠’라고 본다. 현재 통합추진단을 꾸려 진행 중으로 빠르면 5월말 통합 방안을 마련할 수 있다. 진통은 분명 있을 것이라 예상하지만 협회장이 어떻게 슬기롭게 극복하느냐가 업계 통합의 관건이 될 것으로 보인다. 세 번째는 ‘자격 보호’다. 평가사 자격과 유사한 자격들이 생겨나 시장을 위협하고, 유사 평가 행위로 국민들을 혼란케 하는 부분들을 정리해 평가사 자격 보호를 할 것이다. 마지막은 협회 개혁으로 평가사들이 일할 수 있는 시스템으로 협회를 개혁할 것이다.”

Q. 문재인 정부의 개헌안에 담긴 ‘토지공개념’에 대한 생각은 어떠한가?

"‘토지공개념’은 지금보다 더 강화돼야 한다고 생각한다. 토지공개념은 이미 우리 사회에 들어와 있으며 ‘헌법 23조’에 그 근거가 마련돼 있다. 사유재산권을 인정하되 특별한 사유가 발생할 경우 국가가 정당한 보상을 하고 공공복리를 위해 쓸 수 있도록 하는 개념이다. 한국처럼 국토가 협소한 곳에서는 밀도 있고 효율적인 개발을 위해 국가 공권력이 개입될 수밖에 없다. 협회 설립의 배경도 토지공개념에서 연유하고 있다. 1989년 ‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’에 의거해 토지공개념이 도입됐고 공시제도 정착을 위해 민간업체들이 나타나면서 한국감정평가사협회가 설립됐다. 토지공개념은 국가가 토지에 대해 전권을 휘두를 수 있는 토지국유화와는 명백히 다른 개념이다. 단 정부와 지자체가 공권력을 통해 ‘실제 개발해야 할 필요성이 없음에도 치적을 쌓기 위해 개발을 시도하는 부분’에 대해서는 검증 제도 시스템으로 방어체계를 만들어 보완할 수 있다."

Q. 일각에서는 토지공개념이 자유시장경제와 충돌할 뿐만 아니라 개인의 자산인 토지를 국가가 지나치게 제한할 수 있다는 비판적 시각이 나오는데...
 
"토지공개념 반대론자들이 내세우는 비판은 ‘개발이익’이다. 정부는 1989년 토지공개념 핵심 3개 법안인 ‘택지소유상한에 관한 법률’, ‘개발이익 환수에 관한 법률’, ‘토지초과이득세법’을 정기국회에서 통과시켰다. 토지소유자의 노력과 관계없이 국가와 정부의 정책에 의해 지가가 올라간 부분을 국가가 환수하자는 취지다. 문제는 개발지 주변 지역과의 형평성이 맞지 않는 것이다. 개발이익 환수가 적용된 지역과 함께 덩달아 땅값이 올라간 주변 지역은 개발이익을 환수하는 장치가 없기 때문이다. 이 부분에 대한 연구는 아직까지 미비한 실정이다."

Q. ‘실거래가’와 ‘공시지가’의 차이가 벌어지는 이유는 무엇이고 협회는 문제 해결을 위해 어떠한 노력을 기울이고 있는가?

“실거래가에 ‘방매(放賣)가격’을 중심으로 상당한 주관적 가치가 개입돼있다. ‘주변 땅이 200만원이니 내 땅은 어림잡아 300만원을 받을 수 있다’는 식이다. 또 매도자가 급매물을 내놓아 시세보다 비싸거나 싸게 팔거나 매도자와 매수자간 다운계약서와 업계약서를 쓰는 경우 등이 실거래가의 신뢰도를 떨어뜨리는 요인이 많다. 협회는 조정실거래가제도 도입에 힘쓰고 있다. 평가사들이 재검토한 후 조정해서 실거래가를 다시 공시하자는 것으로 주관적 가치를 모두 배제하고 객관적인 결과 산출에 전념하는 게 핵심이다. 평가사들이 전국에서 거래되는 토지들을 합리적 기준으로 다시 평가를 한 조정실거래가로 법원에 실거래 등록을 하면 객관화된 실거래 가격을 담보할 수 있다. 이렇게 되면 공시제도에 따른 과세부담에 형평성 제고가 가능하다.”

Q. ‘감정평가추천센터’와 ‘공공서비스위원회’는 어떤 목표로 만들어졌는가?

“‘감정평가추천센터’를 통해 모든 평가 의뢰를 평가사 개인이 아닌 협회가 받아 협회 차원에서 명확한 기준에 의해 평가사를 배정하고 있다. 감정평가사들은 의뢰인의 조건과 의뢰인과의 관계를 막론하고 객관적이고 공정하게 일해야 하기 때문이다. 배정된 평가사의 평가 결과는 협회를 통해 공정하게 심사를 한 뒤 의뢰인에게 보낸다. 이 경우 평가사와 의뢰인간 커넥션을 방지하고 공정성을 확보할 수 있다.”
“‘공공서비스위원회’는 국가유공자, 다자녀를 가진 서민, 파산 대상자에 대한 평가서비스 지원과 공직자들의 재산평가를 무료로 제공한다. 이를 통해 평가사들이 국민에게 봉사하고 국가와 사회에 기여할 수 있다. 또 위원회는 국토부와 협의해 부동산교실을 운영하며 부동산이 투기의 대상이 아닌 거주 목적이라는 올바른 인식을 할 수 있는 문화를 확산시킬 계획이다.”

Q. 국토부가 산하 공기업인 한국감정원에 ‘재건축 초과이익 부담금 산정을 맡기겠다’고 최근 밝힌 바 있다. 이에 대해 어떤 입장인가?

“민간 감정평가사가 담당해오던 업무를 감정원이 일괄적으로 하겠다고 나선 것은 이해할 수 없는 조치다. 재건축 조합원 입장에서 상당한 부담으로 다가오는 초과이익 분담금 책정을 국토부를 대행하는 감정원이 하는 것은 편향된 결과값을 산출할 수 있다. 이미 협회장 당선 이전부터 해당 법제 개선을 계획했다. 한국감정원은 2016년 9월 1일자로 감정평가에서 완전히 철수를 했고 부동산가격을 결정할 수 없다. 2016년 9월 감정평가 법 개정이 명확한 문제 인식과 그로부터 비롯된 해결 차원에서 이뤄진 조치라면 정부가 이를 이행하는 과정에서 국민들의 의구심을 불식시킬 수 있도록 최선을 다해 처리해야 할 필요가 있다.”

Q. 협회와 감정원이 서로의 영역을 침범하지 않도록 명확하게 구분해야 하는 부분은 무엇인가?

“한국감정원법상 ‘조사 산정’이라는 용어만 정리해주면 된다. ‘감정평가 선진화 3법’이 도입된 2016년 9월 감정원과 협회는 ‘감정평가시장에서 감정원은 완전 철수한다’고 명시한 합의서를 썼다. 문제는 감정원이 감정평가 시장에서는 철수했는데 ‘조사산정’ 시장에 남아있다. 조사산정은 유사 감정평가 행위로 용어를 정리를 하지 않으면 초과이익환수 산정을 비롯해 모든 것이 조사산정으로 바뀌어간다.”
“또 평가법인의 감정평가 보수보다 조사산정으로 더 저렴하게 받을 수 있기 때문에 국민 입장에서는 평가사의 감정평가보다 조사산정을 하자는 인식이 확산될 수 있다. 조사산정 용어를 삭제하고 감정평가라는 정체성을 명확히 지킬 수 있도록 개선하는 것을 목표로 하고 있다.”

Q. 한국감정원과의 문제는 협회원인 감정평가사 생계와도 직결된 부분이다. 사실상 양측간 협의는 쉽지 않아 보이는데?

“감정원과 대립각을 세워야 한다는 인식은 없다. 2016년 9월 ‘감정평가 선진화 3법’의 도입으로 감정원과 협회의 역할은 명확히 구분됐다. 최근 감정원의 공시가격 문제가 언론에 노출되는 이유는 감정원 인력 구성에 문제가 있기 때문이라고 본다. 700~800명의 감정원 인력으로 주택 공시. 비주거용 부동산 공시, 지가 변동률 조사, 상가 권리금 조사 등을 수행하는 것은 사실상 불가능에 가깝다.”
“협회에 평가사가 4000명이 있다. 감정원이 조사와 통계를 고도화하고 국민 편의에 맞게 만들어내는 것에 도움을 받을 수 있는 영역은 받으라고 권면하고 싶다. 반대로 감정원도 협회 평가사들을 도와 평가의 신뢰성을 높일 수 있다. 감정원과 협회가 상호 협력을 위한 예산 배정을 통해 수익구조가 악화되는 부분을 개선할 수 있다.”

Q. 남북정상회담 이후 여러 전망이 엇갈리고 있다. 통일 시대를 대비해 감정평가사협회는 어떤 준비를 하고 있는가?

“협회 내 부서에 ‘통일과’를 두고 준비를 하고 있다. 남북경협이 순탄하게 이뤄질 경우 북한을 효율적으로 개발하기 위해서는 북한의 토지 이용 실태를 정확히 알아야 한다. 토지 이용 실태를 파악한다는 것은 토지 가격을 아는 것이다. 우리 감정평가사들을 활용할 수밖에 없다. 이를 대비해 북한 토지에 대한 가상 공시제도 운영을 구상 중이다. 이를 위해 협회는 통일부와 접촉하고 관련 협의를 해나가고 있다.”

Q. 협회원들에게 전하고 싶은 말은

“선거 막바지 문자 메세지로 ‘회원들에게 충성하는 협회장이 되겠다’고 보낸 바 있다. 지금도 그 문자메세지를 사진첩으로 만들어서 마음에 새기고 있다. 회원들과 호흡하면서 회원들이 무엇을 원하는지는 명확하게 인식하고 겸허히 수용하는 마음으로 협회장 업무를 수행하겠다. 협회장의 안위와 권위를 생각하기보다 어려움에 처한 협회를 위해 목숨을 내놓을 수 있는 협회장이 되겠다는 각오고 일을 하고 있다. 이 같은 진정성에 협회원들도 응원으로 화답해주고 있다. 회원들이 회장을 믿었듯이 이 같은 몰입이 좋은 결과로 나타나길 바라고 있다. 감정원 및 국토부와의 관계, 공시제도 문제 등 여러 이슈에서 오는 9월부터는 가시적인 성과가 나와야 한다고 생각한다. 좋은 성과를 낼 수 있도록 회원 여러분들께도 부탁드린다.”