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[기고] 부동산 혼란기, 내집 마련 꿈 접는 서민들 

기사승인 2018.01.10  19:00:26

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- 금리인상으로 경매 물건 증가…대출 규제로 집을 사기도 어려워져

전흥갑 현대그린 대표 / 한영대 법원경매과 지도교수

연초부터 집값이 심상치 않다. 다주택자들이 규제를 피해 강남의 집 한 채로 몰리고 있다. 압구정동에는 일주일새 1억원 오른 아파트도 있다.

정부는 집값 안정을 위해 특별사법경찰까지 투입키로 했으나, 시장에서는 수요억제 중심의 대책에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다. 

수요·공급 정책의 시비를 따지기에 앞서 가장 염려스러운 것은 집 없는 서민들의 '내 집 마련의 꿈'이 더욱 멀어져만 가고 있다는 점이다.

미 연방준비제도(Fed)가 올해 세 차례 기준금리를 올릴 전망이다. 한국은행도 이에 따른 기준금리 인상을 예고하고 있다. 이는 대출 규제와 맞물려 올 한해 경매와 일반 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칠 전망이다.

지난해 한국은행이 기준금리를 0.25%p 인상하자 경매 법정에서 입찰에 부쳐지는 물건이 눈에 띄게 많아졌다. 이는 대부분 소득이 없는 하우스푸어 또는 서민이 내놓은 물건으로 증가 속도도 빨라지는 느낌이다.

금리 인상은 집값 상승을 억제하는 수단으로서의 기능을 벗어나 서민들로부터 집을 앗아가는 공포로 다가오고 있다. 또 기존의 부동산이 현금자산이 많은 소수에게 돌아가며 오히려 일부 지역의 집값 상승의 원인으로 작동되고 있다.

먼저 금리 인상 효과를 보자. 주택대출금리가 인상되면서 원리금 상환의 부담이 커진다. 부동산을 구입하기 위해 30년거치 대출을 일으킨 세대가 이를 모두 갚으려면 매월 80만원 상당의 이자와 80만원의 원금을 지불해야 한다. 이자율을 3.2%로 가정할 때다.

물론 개인의 노력과 기간이 경과함에 따라 부담은 줄어들 수 있겠지만, 이번 대책을 발표한 정부 임기 3년은 같은 수준의 고통일 것이다. 

집 한 채를 위해 30년 동안 매월 160만원을 지불해야 하니 가계부채를 잡겠다고 정부가 내놓은 신DTI(총부채 상환비율) 강화 등 대출 규제가 무색해진다. 결과적으로 집을 사기도 유지하기도 어려워진 상황이 됐다. 

다음은 규제가 통할 것이라는 미신이다. 강남을 비롯한 특정 지역 부동산을 규제한다는 것이마치 전체 부동산 시장을 안정화시킬 수 있을 것으로 기대하고 있으나 시장을 기계적으로 해석하는 근시안적 논리다.

강남과 다른 부동산 시장은 전혀 다른 매커니즘으로 굴러가기 때문에 시장을 더 이상 전체 총합으로 보겠다는 발상을 버려야 한다. 구획 별로 특성을 나눠 다양성을 존중할 때 공급 정책이 바로 설 수 있다. 

아파트는 분양권, 일반, 경매시장으로 구분되는데, 분양권 규제를 하면 시중 부동산 자금은 분양규제가 없는 시장으로 유입된다는 것이 지금까지의 상식이다.

정부는 다시 이 유입된 시장을 규제하면 목적을 달성할 것으로 생각하지만 또다시 상대적으로 규제가 덜한 지역을 찾아 이득을 남기는 것이 분양권 시장의 속성이어서 규제의 효과를 보기 어렵다.

한편 일반 부동산 시장은 분양과는 달리 규제의 효과가 잘 먹힐 수 있다. 하지만 일반시장의 주도적 참여자는 실거주 목적의 일반 서민이어서 앞서 언급한 것처럼 대출 규제는 내집 마련의 꿈을 포기시키는 결과로 돌아올 수 있다.

셋째 경매시장은 전세계적으로 가장 활성화돼 있으며 다양한 시장의 흐름을 보인다. 금리 상승으로 입찰에 부쳐진 물건이 많아진다고 해서 경락가가 내려가는 것은 아니다.

미래 가치를 찾는 입찰 참가자가 늘어나는 동시에 불황기 많은 물건이 나옴으로써 집중과 선택이 가능하기 때문에, 올해 서울을 비롯한 각급 법원의 낙찰가는 이런 기조에 따라 움직일 전망이다.

전흥갑 현대그린 대표 / 한영대 법원경매과 지도교수

이뉴스투데이 enewstoday@enewstoday.co.kr

<저작권자 © 이뉴스투데이 무단전재 및 재배포금지>
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