강남 재건축 단지, 초과이익환수 탈출 위해 '안간힘'

[이뉴스투데이 이상헌 기자] 서울 강남권 재건축단지들이 서둘러 관리처분 인가를 신청하며 초과이익환수제 적용을 피하고자 안간힘을 쏟고 있다.

5일 부동산 업계에 따르면 올해 시공사 선정을 빠르게 마무리한 재건축 단지들은 올해가 가기 전에 관리처분인가를 신청하기 절차를 진행 중이다. 내년이면 초과이익환수 대상이 되기 때문이다.

재건축 초과이익환수제는 재건축사업을 통해 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘을 경우 그 이상에 대해 정부가 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

이에 서울 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트 재건축단지는 지난 30일 관리처분총회를 개최했고, 서울 서초구 신반포13차 재건축 조합도 2일 조합원 총회를 열어 관리처분계획안을 통과시켰다.

오는 9일에는 강남구 대치2지구, 11일에는 신반포 15차,  23일에는 신반포14차, 25일에는 송파구 잠실 진주아파트,  26일 잠실 미성·크로바 아파트, 28일에는 잠원동 한신 4지구 재건축 조합의 관리처분 총회가 열릴 예정이다.

강남권 아파트의 경우 초과이익환수제가 적용되면 조합원 1인당 1~2억원에 달하는 분담금을 내야 하는데  이를 피하기 위해 재건축 단지들은 속도전을 펼쳐왔다.

현행 부담금 산정 방식은 조합원 1인당 평균초과이익이 3000만원 이하일 경우 부담금을 면제받고, 초과이익이 높아질수록 구간별 부과금 계산이 달라진다.

따라서 주택을 장기보유해온 실거주자가 불합리란 손해를 입게 되는 동시에 미실현 이익에 대한 사전 과세이기 때문에 위헌이라는 지적을 받아왔다.

강남구 대치쌍용2차 지역주민은 "재건축 후 집을 팔지 않아 금전적인 이익을 보지 않았음에도 감정평가액이 올랐다는 이유로 세금을 내야 한다"며 "재건축조합 결성 이전에 집을 보유한 사람은 전혀 부담금을 내지 않고, 특정 시점의 보유자만 세금을 물리는 것은 형평성에도 맞지 않다"고 토로했다.

이에 이은재 자유한국당 의원이 지난달 1일 20년 이상 장기보유자를 적용 대상에서 제외하는 개정안을 발의했으나 상위에서조차 논의되지 못하고 있다.

정부가 초과이익환수제 시행을 강행하면서 올해 안에 관리처분인가를 받지 못하게 된 재건축조합들의 희비가 엇갈리는 등 강남의 분위기가 심상치 않게 흐르고 있다.

재건축 건설사 선정에서 관리처분인가까지 최소 3개월이 소요되기 때문에 지난 9월 27일 조합원총회를 갖고 현대건설을 시공사로 선정한 반포주공1단지는 초과이익 환수 폭탄을 피할 수 없게 됐다. 10월 15일과 27일 GS건설을 시공사로 선정한 한신 4지구와 은마아파트 재건축 단지도 마찬가지다.

일부 지역에서는 조합장 비리 등 소송으로 재건축 진행이 더뎌진 곳도 있지만, 서울시 행정 절차의 문제로 세금 폭탄을 피할 수 없게 된 잠실주공5단지 재건축조합이 헌법소원을 진행하는 등 주민의 불만의 목소리가 커지고 있다.

잠실주공5단지 재건축조합은 지난 28일 재건축 초과이익환수제 헌법소원 사건을 수임할 변호사를 모집하는 입찰공고를 내는 등 헌법소원 절차에 착수했다. 대의원회 의결을 거쳐 로펌이 선정되면 내년부터 활동을 개시한다는 계획이다.

지난 8월 30일 잠실주공 5단지에 대한 재건축 심의는 위원들이 도중에 자신들의 스케줄 등을 이유로 퇴장하는 바람에 정족수 부족으로 연기된 적도 있다.

이 지역 한 조합원은 "일정에도 없던 대통령 선거를 이유로 심의가 2개월 미뤄지기도 했다"며 "광역 중심, 주상복합 조건 50층은 박원순 시장의 권한 밖의 사안이었음에도 언론이 문제 삼자 서울시가 차일피일 미룬 측면이 있다"고 설명했다.

김덕례 주택산업연구원 주택실장은 "모든 국민은 법 앞에 평등하다고 규정한 헌법 제11조와 국세와 지방세의 조정 등에 관한 법률 4조에 위반될 수 있다"며 "초과이익 산정방식에서부터 합리성과 구체성이 부족하며 미실현이익에 대한 과세로 이중과세의 문제가 있다"고 말했다.

김 실장은 이어 “초과이익환수제도는 불공평, 비합리, 비실용, 고비용의 모든 요건을 갖추고 있다"며 "현형 규제는 근거가 모호할 뿐만 아니라 보유 기간에 따른 정책적 고려도 없어 장기보유자의 경우에는 큰 피해를 볼 수밖에 없다"고 지적했다.