'도시 재생의 역설'...취지 사라지고 강남 집값만 올린다

[이뉴스투데이 이상헌 기자] 도시재생 등 공급부문을 도외시한 정부와 서울시의 부동산 정책이 강남 집값을 상승시키는 주요인이라는 비판이 제기되고 있다.

6일 재건축 시장과 관련 업계에 따르면 서울시와 정부가 추진 중인 도시재생 사업이 노후주택 개량 수준에 그쳐 신규 공급을 막을 뿐만 아니라 임대료를 상승시키는 부작용을 유발하고 있다.

국토교통부와 통계청이 지난 9월 발표한 '2015 인구주택 총조사'를 보면 서울시 주택보급률은 96%로 전국 최하위 수준에 머물고 있으며, 2012년 이후 지속적으로 하락하고 있는 것으로 나타났다. 

주택보급률이란 전체 가구 수 대비 주택 비율을 뜻한다. 주택보급률이 100%를 넘는 것은 가구수에 비해 주택이 많음을 뜻하며, 주택보급률 100% 미만은 그 반대를 의미한다.

서울시는 2017년 기준 주택보급률이 97.8%로 다소 상승하고 있는 것으로 추정하고 있으나, 현재의 재개발·재건축 정책 하에서는 공급이 턱없이 부족하는 것이 전문가들의 중론이다.

대표적인 규제가 박원순 시장이 설정한 '35층 제한' 가이드라인으로 용적율 규제와 맞물려 강남권 주택 공급을 원천 차단하고 있다.

재건축·재개발은 늘어나는 도시 주택 수요에 맞춰 신규 주택을 공급할 수 있는 유일한 방안이지만 2014년 강남구 세곡동 보금자리지구 2206세대가 나온 이후에는 이렇다할 공급이 없는 상황이다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수는 "국내 주택문제는 서울의 공급 부족 문제가 수도권으로 확산되면서 발생하고 있다"며 "도시내 유일한 공급 방안인 재건축·재개발 부지에 각종 규제를 가해 공급을 막으면 몇년 후에는 공급 부족에 따른 주택가격 급등과 전·월세 대란으로 이러질 수 있다"고 진단했다.

강남 지역 재건축조합 한 관계자는 "기존에 없던 층수 제한에 막혀 재건축을 포기하거나 연기하는 단지가 적지 않다"며  "공급 규제를 완화하지 않으면 임대 아파트 비율을 아무리 늘려도 주택문제르 해결할 수 없다"고 지적했다.  

이처럼 강남권에서의 공급을 막는 것이 층수 제한이라면,  강북권의 주택 공급을 막고 있는 것이 바로 도시재생이다.

서대문구 부동산업계 한 관계자는 "박원순 시장 취임 이후 뉴타운 재개발 지역이 도시재생이라는 정책에 묶여 속도를 못 내고 있다"며 "무늬만 재생이었을 뿐 기존의 노후 주택을 개량하는 수준의 전시성 행정에 지나지 않았다"고 토로했다.

이 관계자는 또 "주택의 절대량이 부족한 상황에서 후분양제 등 전매시장까지 차단하여 투기수요를 억제하겠다고 공급을 차단하니 저금리 시대 유휴 자금이 강남권 부동산으로 움직이는 것은 당연한 일이 아니겠느냐"며 반문했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "근본적으로 집값이 오르는 것은 공급을 늘리라는 신호이지만 정부는 투기꾼의 짓이라고만 생각하고 수요억제 정책에만 내놓고 있다"고 지적했다.

이어 그는 "도시재생사업은 주택공급과는 거리가 멀다"며 "주택 노후화를 고려하면 서울과 수도권은 지금보다 30% 이상 주택을 더 공급해야 집값이 그나마 안정될 것"이라고 덧붙였다.